부동산 가계약 후 계약해제 시 가계약금을 반환받을 수 있을까요.

부동산 가계약 후 계약파기 시  가계약금을 반환받을 수 있을까요.

 

안녕하세요, 여러분. 

오늘은 지니효의 남편 JJo가 법률문제에 대해 알려드리려 해요. 남편 JJo는 현재 변호사로 일하고 있습니다. 

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시세보다 저렴하게 급매로 나온 부동산의 경우, 다른 매수인들에게 매물을 빼앗기지 않기 위해 본계약에 앞서 가계약을 하는 경우가 있는데요. 

 

가계약을 하고 가계약금까지 주었는데, 그 사이 부동산 가격이 오르자 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 

 

 

가계약금 반환받을 수 있을까요

 

가계약금을 지급한 경우, 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있을까요?

대법원은 "가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사 건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594판결)고 보았습니다.

 

 

 

 

 

 

즉, 가계약 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되었고, 가계약금까지 수수하였다면, 가계약이라하더라도 매매계약은 성립했다고 볼 수 있을 것입니다. 

 

 

 

 

가계약금을 지급한 경우, 매도인 또는 매수인은 일방적으로 매매계약을 파기할 수 있을까요?

가계약금은 본질적으로 해약금의 성질을 가지고 있으므로, 매도인과 매수인 모두 중도금 납부 이전까지는 계약을 해제할 수 있습니다. 

 

가계약금을 지급한 후, 매도인의 변심으로 계약을 파기한 경우, 가계약금을 반환받을 수 있을까요?

 

가계약금을 지급한 후, 매도인의 변심으로 계약을 파기한 경우, 가계약금을 반환받을 수 있을까요?

 

 

 

 

대법원은 “매도인이 ‘계약금 일부만 지급되었다면, 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해지할 수 있다’고 주장한 사안에서 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만 상환해 매매계약을 해지할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐만 아니라 교부받은 금원이 소액이라면 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급되면 수령자가 매매계약을 해지할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해지할 수 없다."고 판시하였습니다.

 

 

 

 

즉, 매매목적물과 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)이 모두 특정된 상황에서, 가계약금을 지급받은 매도인의 단순 변심으로 매도인이 계약을 파기하는 경우, 매도인은 매수인에게 지급받은 '가계약금'이 아니라 '약정 계약금'의 배액을 상환하여야 계약을 유효하게 해제할 수 있습니다.

 

예를 들어, 갑은 을에게 10억 원의 A 아파트를 계약금 1,000만 원, 중도금 4억 9,000만 원, 잔금 5억 원으로 하여 매도하기로 하였고, 을은 갑에게 가계약금으로 100만 원을 교부하였습니다. 이후 A아파트의 시세가 가파르게 오르자 갑은 을에게 일방적으로 계약을 해제하겠다고 하였는데요. 이때 갑은 을에게 약정 계약금인 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 상환하여야 계약을 유효하게 해제할 수 있습니다. 

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이상 가계약금에 관한 법리관계에 대하여 lawyer JJo가 설명드렸습니다. 

 

* 본 법리는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

 

또 만나요, 지니효.